Жильё с обременением

Жильё с обременением

В практике сопровождения сделок с недвижимостью на вторичном рынке я часто сталкиваюсь с обремененными объектами. Что это значит? Обременение – это ограничение собственника в правах пользования и распоряжения квартирой. В Москве и Московской области было полно случаев, когда человек покупает обремененную недвижимость и в результате не может ни полноценно пользоваться квартирой, ни продать её.

Поэтому, перед подписанием договора настоятельно рекомендую проверять объект на наличие возможных обременений.

В этой статье я расскажу Вам о том, какие бывают обременения и какие риски они в себе таят.

Ипотека.

Очень часто встречаются сделки, когда собственник принимает решение о продаже квартиры, которая находится в ипотеке (залоге у банка). В таком случае продажа объекта без разрешения банка невозможна. Для приобретения такого объекта у покупателя 2 варианта: договориться с продавцом о досрочном погашении ипотеки, либо переоформить ипотеку на себя.

В чем же заключается риск? Продавец может погасить ипотечный кредит за счёт покупателя и впоследствии отказаться от сделки с недвижимостью. Да, несомненно, суд встанет на защиту покупателя и взыщет необоснованное обогащение с продавца. Но если деньги уже потрачены, то фактической выплаты такой суммы ждать можно очень и очень долго.

Рента (пожизненное содержание с иждивением).

Договор ренты подразумевает переход собственности от лица, нуждающегося в уходе (получатель ренты), к человеку, который берет на себя содержание первого в течение всего срока его жизни (плательщик ренты). В то же время второй регулярно выплачивает ренту, либо предоставляет средства на содержание нуждающегося в уходе, а после его смерти получает недвижимость в собственность. Такой вид обременения встречается гораздо реже, чем ипотека, но имеет место в практике сопровождения сделок.

Важно, что провести подобную сделку без согласия получателя ренты невозможно. Вместе с этим, недобросовестные продавцы часто пытаются действовать в отсутствие такого согласия, что впоследствии является основанием для оспаривания договора купли-продажи.

Арест.

Одно из самых распространенных обременений это — арест недвижимости, который накладывается и снимается только по судебному решению и фиксируется в ЕГРН. Аресты могут быть наложены в случаях если недвижимость является объектом судебного спора или у собственника есть какие-либо непогашенные долги. Провести сделку с такой квартирой практически невозможно, т.к. регистрирующий орган увидит обременение и откажет государственной регистрации.

Аренда.

Обременение в виде аренды входит в топ рисков покупателя. Арендатор, как правило, имеет полное право пользоваться имуществом в течение всего срока аренды, даже если у квартиры новый собственник. Хорошо, если договор аренды зарегистрирован в ЕГРН – покупатель без труда получит информацию об этом, запросив соответствующую выписку.

Главный риск кроется в том, что не все договоры аренды подлежат государственной регистрации. Так, если срок аренды менее 12 месяцев, то такой договор достаточно составить в простой письменной форме. В этом случае покупателю будет крайне непросто получить информацию об имеющемся обременении, т.к. в выписке ЕГРН это не фиксируется.

Материнский капитал.

Квартир, купленных с использованием материнского капитала, в последнее время всё больше. Это очень выгодный и удобный способ приобретения недвижимости для многодетных семей. Но какие риски носит экая недвижимость для покупателя? Всё просто – по закону при покупке недвижимости подобным способом всем членам семьи, и взрослым, и детям, полагаются доли в этой квартире. И для её продажи требуется согласие органов опеки и попечительства.

Но случается и так, что доли не выделяются, а продавцы скрывают факт использования материнского капитала от покупателя. В результате сделка с такой недвижимостью может быть признана недействительной, а вернуть деньги за покупку уже сложно, особенно если они потрачены.

Существуют также такие обременения, как приватизация и наследники, о которых я уже Вам рассказывал в предыдущих статьях.

Явные и скрытые обременения.

Такие обременения как арест, ипотека, рента, аренда на срок более года обнаружить достаточно легко. Однако некоторые отследить достаточно сложно, поскольку информация о них в выписке ЕГРН не отражена.

Чем опасны такие квартиры? Тем, что впоследствии сделка может быть оспорена, и покупатель останется без квартиры и без денег.

Как же избежать этих рисков? Необходимо запросить у продавца дополнительные документы. В каждом конкретном случае они будут отличаться. Поэтому, если у Вас есть сомнения в юридической чистоте недвижимости или сделки в целом, рекомендую обратиться за помощью к специалистам.