Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: 3 главных вопроса.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: 3 главных вопроса.

Всем привет! Это Куранаков. Сегодня хочу ответить 3 актуальных вопроса о такой услуге, как юридическое сопровождение сделки с недвижимостью. Думаю, мои мысли будут интересны тем, кто планирует купить или продать недвижимость и не хочет платить огромные комиссионные риэлторам. Готовы? Поехали!

Юрист или риэлтор, кого выбрать для сопровождения сделки?

Юристы «Куранаков и партнеры» сопровождают достаточно большое количество сделок, в среднем их количество составляет 250-300 в год. При этом мы прекрасно понимаем специфику этой деятельности, хорошо знаем закон и многие нюансы покупки и продажи квартир, работы банков и государственных органов.

Так вот, в своей работе я практически каждый день сталкиваюсь с риэлторами, и хочу заметить, что по большей части уровень их юридической грамотности, а зачастую и общей адекватности – полное дно! Не хочу никому показаться «риэлторофобом», наоборот, я неоднократно встречал достойных специалистов, с некоторыми из них до сих пор сотрудничаю, и у них есть чему поучиться. НО! Таких людей единицы. И получается, что зачастую даже самые простые сделки превращаются в бесконечную войну против тупости отдельных представителей рынка недвижимости.

Также необходимо понимать, что процесс покупки или продажи квартиры делится на 4 этапа:

  • найти квартиру (для покупателя) или покупателя (для продавца),
  • проверить объект,
  • подготовить документы,
  • провести сделку.

С первым этапом прекрасно справится и риэлтор. Но ответьте себе на вопрос: «Зачем платить сотни тысяч рублей за то, что можно сделать самостоятельно?».

Дело в том, что мы живем в 21 веке, и сегодня решить квартирный вопрос при наличии доступа в интернет может каждый. Найти покупателя или подходящий вариант жилья можно за пару кликов на таких площадках как Авито или ЦИАН. Никаких секретных технологий или информационных баз у риэлторов и агентств уже нет, и за бешеные деньги они сделают то же самое что и вы. Как говориться, если нет разницы, то зачем платить больше?

Что касается остальных этапов, вот здесь и нужен юрист по сопровождению сделок с недвижимостью. Именно он может грамотно проверить чистоту покупки, подготовить документы, которые буду защищать интересы своего доверителя, и организовать все таким образом, чтобы в последствии ни у кого не возникало никаких вопросов. При этом он получает свое вознаграждение скорее за безопасность клиента. В то время как риэлтор стремится скорее вытянуть стороны на регистрацию в МФЦ, чтобы получить свою комиссию, а дальше гори оно все синим пламенем. Да, к сожалению, именно так и работают «акулы рынка недвижимости» сегодня.

Более детально о выборе между юристом и агентом я писал в статье «Юрист или риэлтор», поэтому идем дальше.

Для кого будет полезна услуга?

За услугами юриста по сопровождению сделок с недвижимостью чаще всего обращаются покупатели, так как именно они рискуют больше, чем продавец. Так как в случае расторжения или признания договора недействительным вернуть продавцу объект гораздо проще, чем покупателю свои деньги.

Но тем не менее, к нам обращаются и продавцы недвижимости. Особенно актуально это в случаях, когда продаваемое жилье находится в залоге у банка или иных третьих лиц, либо речь идет о сложных альтернативных сделках, в которых продавец опасается не получить свои деньги.

Что входит в услугу?

Когда человек приходит в магазин покупать, например, телефон, у него есть возможность осмотреть товар, изучить его характеристики и возможности, т.е. он уже в магазине понимает, что он покупает. С услугами все обстоит по-другому. Человек, заказывающий услугу по юридическому сопровождению сделки с недвижимостью часто не понимает, что он получит, особенно если эта первая его покупка недвижимости. Поэтому перед тем, как заказывать услугу необходимо знать, что в нее включено:

  • Консультация. На данном Клиент может задать все интересующие его вопросы. Я рассказываю ему о процессе работы, схеме сделки, сроках и возможных рисках. При наличии первичной информации или документов на квартиру, мы уже можем составить примерный список проверок в отношении объекта.
  • Переговоры с продавцом/риэлтором.

    Уточняем первичную информацию по объекту и запрашиваем необходимые для проверки документы по квартире и продавцу.

  • Юридическая проверка. Получив полный комплект документов, мы начинаем проверку объекта недвижимости и продавца. По итогам проверки мы составляем письменное юридическое заключение о рисках приобретения объекта. И если с этим все в порядке, переходим к следующему этапу. Если же нет, покупатель подыскивает новый вариант и все начинается заново.
  • Аванс или задаток. Мы составляем соглашение об авансе или задатке с условиями в пользу нашего Клиента. Подобное соглашение часто является обязательным для многих продавцов и покупателей. Неудивительно, ведь подготовка к сделке занимает время, и никто не хочет его терять просто так. Более того, этот документ фиксирует условия, на которых в дальнейшем будет заключен договор купли-продажи.
  • Подготовка документов. Мы готовим договору купли-продажи иные сопутствующие документы для сделки, согласовываем их с покупателем, продавцом или его представителем. Согласовано? Отлично, назначаем дату сделки.
  • Сделка. В день сделки юрист присутствует с Клиентом в банке, МФЦ, нотариальной конторе (если сделка или ее стороны требуют участие нотариуса), проверяет документы, следит за ходом их подписания и подачи на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру. После того, как сделку зарегистрирует Росреестр, юрист присутствует с вами на получении документов и проверяет их на наличие ошибок. Все ок? Идем принимать квартиру!
  • Передаточный акт. Это финальный этап юридического сопровождения сделки с недвижимостью, на котором покупатель и продавец в присутствии юриста подписывают передаточный акт, фиксируя тем самым полное исполнения взаимных обязательств по договору.