Топ-6 схем мошенничества и обмана при продаже недвижимости.

Топ-6 схем мошенничества и обмана при продаже недвижимости.

Схем обмана с недвижимостью множество. Условно их можно разделить на две группы:

  • обман с помощью внезапных новых обстоятельств, которые делают жизнь в купленной недвижимости невозможной. Как правило, мошенничество тут доказать почти нереально, потому что новые обстоятельства выглядит как случайность;
  • обман с помощью фальшивых документов. Это могут быть «липовые» выписки из ЕГРП, свидетельства о праве собственности, справки из ПНД и даже решения судов о вступлении продавца в право собственности. Список ограничивается возможностями мошенника подделывать документы и фантазией.

Отдельно стоят выделить обман при переходе квартиры по наследству. Наследство — вообще удобный для обманщиков способ, ведь квартира временно ничья, а у наследников есть 6 месяцев, чтобы заявить о себе. То есть какое-то время о потенциальных наследниках ничего не известно, они появляются потом. Да и вообще, родственные связи — вещь запутанная, там можно много «нахимичить».

Разберём несколько распространённых схем, с помощью которых мошенники лишают людей сначала денег, а потом квартир.

Афера №1: «дайте залог, чтобы квартира вас точно дождалась».

Суть аферы: мошенник (это может быть реальный владелец квартиры, а может быть и нет, сейчас неважно) заявляет, что претендентов на квартиру много, поэтому надо оставить задаток. При этом оформляется договор, и потенциальные покупатели спокойны — договор есть, все честно.

Только вот этот договор покупатели, конечно, не читают. А там указано, что если покупка квартиры не состоялась по инициативе покупателя, то залог остаётся у продавца.

И конечно, купля-продажа не состоится. Конечно, по инициативе покупателя. Почему же покупатель откажется от квартиры? Например, выяснится, что:

  • сверху живут алкоголики, которые периодически затапливают соседей снизу;
  • несколько лет не оплачивались квитанции ЖКХ;
  • дом, вероятно, будет признан аварийным и снесён.

Худший вариант: покупатель лишается суммы задатка.

Хитрость этой схемы обмана в том, что юридически доказать, что это мошенничество, почти невозможно. Никакой следователь не будет возбуждать уголовное дело, если прийти к нему с заявлением о том, что продавец квартиры не вернул задаток.

Кстати, в интернете можно встретить случаи, когда продавец требовал задаток при первом же разговоре по телефону. То есть покупатель ещё не видел квартиры, а задаток у него уже требуют.

Это самая распространённая, простая и безболезненная для жертвы схема, ведь покупатель лишается задатка, а не всей уже купленной квартиры.

Афера №2: появление родственников, которые только-только узнали, что могут претендовать на квартиру.

Суть схемы: мошенник через районный или городской суд доказывает своё родство с наследодателем. После этого заявляет о праве на недвижимость как родственник.

Если мошенник пропустил 6-месячный срок на принятие наследства, то у него, конечно, уже готова справка из больницы, где он якобы лежал и не мог вступить в наследство. Или справка от работодателя о длительной командировке. В общем, причина, почему родственник не пришёл за наследством сразу, будет.

Но квартира к тому времени уже продана. Теперь покупателя ждёт суд с мошенником, выдающим себя за родственника.

Что произойдет в худшем случае:

суд встанет на сторону родственника-мошенника и признает за ним право собственности на квартиру. Продавца, у которого покупатель приобрёл квартиру, давно и след простынет.

Как защититься от подобного? Можно сослаться на судебную практику, которая защищает добросовестного покупателя:

Постановление Пленума ВС РФ говорит, что если после истечения срока принятия наследства объявляется наследник, но наследуемое имущество уже продано, то «новому» наследнику это имущество уже не достанется. Максимум он может претендовать только на денежную компенсацию своей доли. И то не от покупателя квартиры, а от других наследников (п. 42 Постановления Пленума ВС РФ от 29 мая 2012 года № 9).

То есть суды стараются все-таки защищать добросовестных покупателей. Но каждый случай уникален, и в перспективе спора должен разбираться юрист.

Афера №3: схемы с завещанием.

Способов обмануть покупателя квартиры, используя завещание, очень много. Отдельно оговаривать каждый из них нет смысла, поэтому пройдёмся списком:

  • находятся лица, которые претендуют на обязательную долю в наследстве независимо от завещания. Это — несовершеннолетние дети, нетрудоспособные супруги и иждивенцы;
  • «всплывает» завещание, составленное позднее того, на которое ссылался продавец квартиры, унаследовавший её. Как нотариус допускает такое — отдельная тема;
  • выяснится, что завещание — подделка, и человек, который продавал квартиру, якобы получив её по наследству, не имеет к этой квартире никакого отношения.

Если «в доле» с мошенниками ещё и нотариус, то дело хуже. Покровительство нотариуса открывает перед обманщиками самые разные варианты: могут появляться все новые и новые завещания, а старые — теряться и т.д.

Вот, например, отрывок из Определения ВС Республики Татарстан, в котором говорится о мошеннике, «химичившем» с завещаниями:

…в феврале 2016 года его [осуждённого] знакомый сказал, что имеется свободная квартира по адресу: РТ, г. Казань, <адрес> попросил сделать документы на квартиру на основании фиктивного свидетельства о праве на наследство по завещанию и потом продать. За его услуги он обещал ему 100 000 рублей. В марте 2016 года его знакомый предоставил ему данные собственника квартиры и наследника и копии паспортов. Он через «интернет» заказал чистый бланк свидетельства за 50000 рублей, и вместе с копиями паспортов И.А.З. и М.И.Ю. передал своей знакомой по имени Ксения, которая через несколько дней передала ему свидетельство о праве на наследство по завещанию с печатью и подписью нотариуса К.А.А. В свидетельстве было указано, что наследником квартиры И.А.З.., является его брат — М.И.Ю. Он передал своему знакомому фиктивное свидетельство о праве на наследство по завещанию. (Определение Верховного суда Республики Татарстан от 05.02.2019 № 22-769/2019. Дело 22-769/2019).

Но даже если речь о мошенничестве с недвижимостью не идёт, то недовольные наследники все равно могут потрепать нервы владельцу квартиры. Как? Подавая иски о признании завещания недействительным.

Например, в деле 33-239/2019 истец, пытавшаяся оспорить завещание, аргументировала свои требования лишь тем, что наследодатель «при жизни не выражала желания завещать имущество кому-либо». Суд, конечно, отказал.

Афера №4: бабушка продавала квартиру и полностью осознавала свои действия. А, нет, не осознавала.

Суть схемы: бабушка продаёт квартиру. Покупатель, начитавшись историй в интернете, требует справку из ПНД о том, что у неё все в порядке с головой. Чтобы потом никто из родственников не мог оспорить куплю-продажу. Бабушка показывает справку. Вроде бы все нормально. Квартира покупается.

Оказывается, что нет, не все нормально. Через какое-то время в квартиру звонит родственник пенсионерки и заявляет, что та свои действия не осознавала, а значит, сделка по купле-продаже квартиры недействительна.

А как же справка из ПНД, которую показала бабуля? «Какая справка? — удивляется родственник. — Вот, наоборот, справка, что она в ПНД на учёте, у неё ж старческая деменция уже несколько лет».

Важный момент: сам по себе факт того, что продавец стоит на учёте в ПНД не говорит о том, что он не может продавать недвижимость. Важен диагноз и факт того, был продавец лишён дееспособности или нет.

Худший вариант развития событий: сделка будет признана недействительной, квартира вернётся в собственность пенсионерки. Которая, конечно, давно не помнит, что вообще взяла с покупателей деньги. Возможно, она даже не помнит, что такое в принципе деньги…

Что делать в такой ситуации: доказывать, что вы — добросовестный покупатель. Но «лёд тут очень тонкий». Если суд назначит судебно-медицинскую или психо-неврологическую экспертизу, и та подтвердит основания, по которым продавец был признан недееспособным или ограниченно дееспособным, то дела покупателя плохи.

Афера №5: продаётся квартира в доме-самострое.

Суть схемы: дом строится без соответствующих разрешений и часто на земельном участке, который предназначен для индивидуального жилищного строительства, а не многоквартирных домов.

Юридически такое здание не существует, его не получится ввести в эксплуатацию и вообще оно должно быть снесено. Но квартиры в нём все равно продаются.

Когда здание будет сноситься, искать застройщика, как правило, поздно. Однако бывает и другая ситуация: против застройщика возбуждается уголовное дело, его имущество арестовывается. Но людям, потерявшим квартиры, от этого не легче.

Худший вариант развития событий: дом будет снесён, покупатели квартир лишатся их и не получат никакой компенсации.

Как не допустить такого развития событий:

  • во-первых, требовать у застройщика разрешительные документы,
  • во-вторых, смотреть целевое назначение участка, на котором строится дом. Если этот участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, то от квартиры в доме, который строится на таком участке, надо отказываться;
  • в-третьих, смотрите, что вы покупаете. В таких домах продаются не квартиры, а доли в праве общей собственности на дом и земельный участок, на котором этот дом расположен.

Афера №6: продаётся квартира, которая юридически не квартира, а комната.

Суть схемы: была комната. Предыдущий владелец расширил её за счёт коридора, переместил санузел в другое место и даже снёс некоторые несущие конструкции. А потом продал эту «квартиру», перепланировка в которой не узаконена.

Что происходит дальше? На пороге появляется представитель жилищной инспекции и требует привести все в первоначальный вид за три месяца. Теперь у собственника «квартиры» невесёлый выбор: или тратить деньги, чтобы «квартира» превратилась в комнату или долго и муторно судиться, чтобы узаконить перепланировку. Что может быть совершенно бесперспективно: иногда перепланировку в квартире узаконить невозможно (например, если перенесены кухня и санузел).

Худший вариант: суд изымет квартиру из-за перепланировки, делающей невозможным приведение квартиры в первоначальный вид.

Выводы.

Способов афер и мошенничества с продажей квартир масса. «Ловушка» может быть любой, начиная от требования залога и заканчивая поддельным завещанием. Это значит, что ко всему нужно подходить критически и с подозрением.

Как правило, мошенники продают квартиру с солидной скидкой относительно стоимости других квартир. Покупатель, соблазнённый возможностью сэкономить, понимает, что тут может быть подвох, но желание сохранить деньги всё равно очень велико (на хороший ремонт деньги будут). Поэтому лучше вообще обходить стороной квартиры, которые продаются дешевле рыночной стоимости.

Истребуйте и изучите все возможные документы о квартире, на которую вы «положили глаз». О том, какие именно документы нужно посмотреть, мы рассказали в другой статье.