Сделки с недвижимостью: как риелторы обманывают покупателей?

Сделки с недвижимостью: как риелторы обманывают покупателей?

Всем привет! На просторах интернета можно встретить множество случаев, когда покупатели страдают от действий недобросовестных риелторов. Об этом часто пишут в СМИ, выкладывают видео на Ютуб, публикуют в социальных сетях. И сегодня я хочу рассказать вам о наиболее встречающихся в сделках с недвижимостью обманах риелторских агентств. Поехали!

Аванс/задаток оплачивается риелтору.

Это один из самых распространенных обманов со стороны агентств, и вместе с этим весьма неплохой источник их заработка в сделках с недвижимостью. Риелторы часто убеждают покупателей отдавать предоплату им на руки. Однако делать этого не стоит. Дело в том, что квартиру вы покупаете не у агентства, а непосредственно у собственника. У риелтора априори нет оснований принимать эти деньги, а приняв предоплату, никакой ответственности за сделку с недвижимостью он не несет. Более того, некоторые из них после получения денег просто исчезают, не отвечают на звонки, блокируют номера покупателей или же просто меняют сим-карты. В моей практике был далеко не один подобный случай, и деньги часто приходилось возвращать через суд. Поэтому рекомендую решать все финансовые вопросы непосредственно продавцом.

Риелтор – гарант сделки.

Чтобы получить предоплату на руки, риелтор в разговорах с покупателем может позиционировать себя «гарантом сделки». Мол, если что-то пойдёт не так, он будет выступать арбитром, помогающим разрешить спорную ситуацию. Но как он может что-либо гарантировать в сделке с недвижимостью, которая ему не принадлежит? Всё верно, никак. Подобные гарантии – это обман. Более того, риелторы действуют в интересах той стороны, с которой у них заключен договор, т.е. чаще всего в интересах продавца. В таком случае, о каком независимом арбитре можно здесь говорить?

До аванса/задатка квартира не проверяется.

После того как вы нашли подходящую квартиру, первым шагом будет получение документов для её проверки. Но как же быть если вторая сторона настаивает на получении предоплаты до их предоставления? При чем, обычно подсовывают шаблонные соглашения о задатке без какой-либо конкретики. Внеся предоплату до получения первичных документов, покупатель сильно рискует, т.к. если по итогам проверки будут обнаружены какие-либо проблемы, от покупки такого жилья лучше отказаться, а задаток могут не вернуть. И это будет правомерно, если в соглашении не были описаны конкретные условия возврата денег.

Возвратный задаток.

Как я уже писал ранее, задаток – это способ обеспечения, и его вам не вернут, если вы откажетесь от заключения сделки. Несмотря на это, многие агентства обманывают приобретателей недвижимости, говоря им обратное. И если регистрация договора не состоится по вашей инициативе, деньги останутся у продавца или его риелтора. Поэтому вносите указанную предоплату только тогда, когда вы на 100% уверены в том, что будете покупать эту квартиру. Либо обратитесь к юристу для составления грамотного соглашения о задатке, условия которого будут защищать ваши интересы.

Профессиональная юридическая проверка квартиры и продавца.

Допустим вы нашли агента для поиска и покупки квартиры. Подобрав жильё, посредник заинтересован как можно скорее выйти на сделку. Но бывает и так, что агентство предлагает провести юридическую проверку квартиры и её собственника за дополнительную оплату, либо создать видимость работы, если вы уже ему неплохо заплатили или должны заплатить. Но есть одно «НО». Дело в том, что риелторы, как правило, не имеют юридического образования, у них нет практики участия в судебных спорах по недвижимости, навыков юридического анализа документов, других качеств, присущих юристу. Теперь задайте себе вопрос: «Можно ли в данном случае доверять результатам такой проверки?». Думаю, ответ здесь напрашивается сам.

Нотариус – это 100% гарантия.

Если сделку проводят через нотариуса, то агенты часто настаивают на том, что проверять документы по сделке нет смысла, т.к. это сделает нотариус. Однако нотариус — не панацея от рисков признания сделки с недвижимостью недействительной. Да, несомненно, он закажет выписку из ЕГРН, получит информацию о дееспособности из диспансеров и другие общие сведения. Но в рамках полноценной проверки этого крайне мало. Поэтому несмотря на то, что вашу сделку будет оформлять нотариус, не пренебрегайте доскональным изучением всех необходимых документов по сделке с недвижимостью.

Ваш юрист не прав.

Многим агентам не нравится, когда в сделке с недвижимостью принимают участие юристы. Ведь это лишняя работа, агенту нужно получать дополнительные документы, спорить и находиться вне зоны своего риелторского комфорта. Но еще больше их раздражает наше присутствие, когда речь идет о проблемном объекте и агенту нужно его быстренько «спихнуть». Риелтор в разговорах с покупателем начинает басни о том, что всё в порядке и можно не волноваться, говорит как нужно правильно работать, какие документы действительно нужны, а получение каких «не имеет смысла». Агент всячески будет пытаться опровергнуть неприятные ему доводы, дискредитировать юриста и говорить, что последний неправ. Однако сторонам сделки нужно учитывать тот факт, что у риелтора и юриста работа отличается. У нас, юристов, нет никакой заинтересованности в исходе сделки, мы получаем деньги за работу по проверке сделки и юридическом сопровождении на всех ее этапах. Агентство же получает своё вознаграждение за поиск объекта, его презентацию и регистрацию перехода права собственности, не зависимо от того, будут ли какие-либо проблемы будущем или нет. Поэтому сохраняйте хладнокровие и не поддавайтесь давлению со стороны риелтора.

Услуги риелтора оплачиваете не вы, но договор давайте подпишем.

Вознаграждение риелтора платит тот, кто его нанял, и никак иначе. Вместе с тем, в стремлении заработать «все деньги», многие агентства найдя покупателя на квартиру своего клиента подсовывают первому договор на оказание услуг. Это могут быть услуги по бронированию, сопровождению сделки и иные услуги, в которых покупатель объективно не нуждается. Задайте себе вопрос: «За что я буду платить ему такие большие деньги?». В такой ситуации нужно настаивать на своем, отказаться от подписания договора на сомнительные услуги, требовать предоставления документов и обсуждения условий сделки с недвижимостью, а также по возможности выйти на связь с самим продавцом и доложить ему о происходящем. Мало кто из собственников будет рад услышать подобное.

Все риелторы так работают.

Вы обязательно услышите подобны аргумент, если начнете спорить с агентом. Но это не так. На рынке множество добросовестных и грамотных риелторов, которые не позволяют себе злоупотреблять доверием покупателей в сделках с недвижимостью. С некоторыми из них я лично знаком, и мы вместе работали. Поэтому если у вас возникли сомнения в словах агента, рекомендую перепроверить информацию в независимых источниках.