Риски расчетов через банковскую ячейку в сделках с недвижимостью.

Риски расчетов через банковскую ячейку в сделках с недвижимостью.

Было время, когда люди, покупая квартиру, передавали деньги продавцу наличными, из рук в руки. И зачастую это происходило до регистрации сделки. Вскоре активизировались мошенники, и этот способ расчета получил весьма негативную репутацию. Недобросовестные продавцы/риэлторы принимали деньги, а квартиры в собственность покупателей так и не переходили.

Спустя какое-то время на рынке недвижимости начали появляться более безопасные варианты передачи денег продавцу за проданную недвижимость. Основные из них мы уже рассматривали ранее, и вы наверняка о них слышали. Речь идет о таких способах как аккредитив, банковская ячейка, счет «эскроу», депозит нотариуса. Отличаются они по степени безопасности, стоимости и возможности использования в той или иной сделки. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки. Но сейчас хочу поговорить с вами именно о банковских ячейках, с появлением которых расчеты по сделкам с недвижимостью стали более безопасными, несомненно.

В чем суть расчета через ячейку?

При расчете через банковскую ячейку покупатель закладывает деньги за приобретаемый объект недвижимости в специальный банковский сейф. Как правило, это происходит в день сделки. Сейф закрывается, и доступ в него получает продавец только после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на квартиру. Либо доступ получает покупатель в случае, если переход права не состоялся и срок аренды банковской ячейки истек. Всё вроде бы просто и понятно, банк является «гарантом» сделки. Но так ли всё надежно на самом деле? Давайте разбираться!

Банк ответственности не несет!

Риск обеих сторон. Прежде чем оставить деньги в хранилище, стороны сделки подписывают с банком договор на аренду сейфа, в котором прописаны условия доступа. Также в этом договоре вы увидите условие о том, что банк ответственности за сохранность заложенного имущества, не несет. «Как так?» – спросите вы. Объясняю, банк не знает, что и в каком количестве вы положили в сейф, сотрудник не присутствует при закладке и тем более не составляет опись оставленного в сейфе имущества. Так вот, данное условие банка является страховкой на тот случай, если из ячейки что-либо пропадет. Таким образом, вы закладываете деньги в сейф на свой страх и риск.

Случаев кражи из банковских хранилищ в практике встречается крайне мало, но, тем не менее они есть. Лично у меня в практике подобных случаев не было, может и потому что чаще всего советую своим Клиентам использовать аккредитив в расчетах по сделкам с недвижимостью.

Ошибки.

Риск продавца. Человеческий фактор никто не отменял, ошибки делают все, в том числе и сотрудники банка. Речь идет про ошибки в договоре аренды банковской ячейки и условиях доступа к ней, при наличии которых собственник не получит доступ к деньгам. Поэтому ошибки нужно выявлять непосредственно при подписании договора аренды в банке, т.к. после нужно будет снова тем же составом встречаться в отделении банка и вносить исправления. А если вторая сторона откажется? В этом случае недобросовестный покупатель по истечении срока аренды сможет забрать содержимое сейфа и уехать в закат. Так себе перспектива.

Я лично был свидетелем, когда сотрудник банка не проверил паспорт у лица, пришедшего изымать деньги из сейфа, а проверил только то, что ему принесли зарегистрированный договор. Тогда повезло, что документ принес сам продавец. Всё же паспорт нужно проверять всегда!

А проверки то и нет.

Риск покупателя. Следующая проблема подобных расчётов – это отсутствие проверки документов, а именно факта перехода права собственности. Сотрудник банка не будет проверять договор или выписку ЕГРН на подлинность, он просто проверит наличие формальных признаков (наличие печати Росреестра), снимет копии и предоставит доступ к деньгам покупателя. Если документы поддельные, банковский работник вряд ли сможет отличить их от оригинала. Тем более проверять или отслеживать статус государственной регистрации перехода права собственности в банке никто не будет. Получается, что недобросовестный продавец может принести в банк подделку, тем самым получить доступ в хранилище, а покупатель останется без денег и недвижимости.

Кроме того, могу сказать, что и паспорт могут не проверить у лица, изымающего содержимое ячейки. Дважды лично был свидетелем подобных нарушений со стороны специалистов банка.

Срок доступа.

Риск продавца. Самый простой и распространенный способ потерять деньги – это пропуск срока доступа в хранилище. Если продавец пропустит этот срок, то покупатель беспрепятственно может изъять содержимое сейфа, оставшись и при деньгах, и с новенькой квартирой, очень выгодно.

Лихие 90-е.

Риск обеих сторон. Девяностые годы уже давно позади. Но и сегодня с большими денежными суммами на руках по улицам ходить не очень безопасно. Особенно учитывая тот факт, что кроме покупателя о перевозке наличных знают собственник квартиры, его риэлтор, сотрудник банка, а в ряде случаев и иные лица. Я знаю несколько случаев, когда по «наводке» заинтересованных лиц, людей грабили. Будьте аккуратны!

Думаю, со временем подобный способ расчетов по сделкам с недвижимостью запретят. Во-первых, это не самый безопасный способ расчетов. Во-вторых, эти расчеты никак не контролируются государством, что последнему не очень нравится, т.к. именно с помощью ячеек люди уходят от уплаты налогов с продажи квартир.