Риски покупателя - унаследованная квартира.

Риски покупателя - унаследованная квартира.

Унаследованная недвижимость один из самых непредсказуемым и опасных рисков для покупателя. Практически в любой момент может появиться внезапно забытый родственник, которые решит воспользоваться своим законным правом и заявить права на квартиру. В этом случае сделка может быть признана недействительной. При совершении сделок с такой недвижимостью в первую очередь стоит обратить внимание на то, каким образом была унаследована квартира – по закону или по завещанию. И в этом нам поможет документ под названием Свидетельство о праве на наследство.

Квартира получена по завещанию

В случае, если квартира получена по завещанию, важно обратить внимание на пункт об условии предоставления права пожизненного проживания или другие условия, которые владелец посчитал нужным указать. Как правило, квартиры с такими условиями – не лучший выбор, целесообразно будет отказаться о такой покупки. Если же никаких обременений нет, то вам необходимо провести аналитическую работу и понять, нет ли среди родственников завещателя каких-либо личностей, которые могли бы стать претендентами на получение своей доли, не учтенной в завещании. Если есть хотя бы малейшие подозрения в том, что они есть – откажитесь от покупки.

Также необходимо помнить о том, что закон дает возможность создавать неограниченное количество завещаний, однако, юридическую силу будет иметь то, которое написано последним. Помните о том, что наследодатель имеет также право легко отменить свое завещание в принципе – в таком случае наследство между всеми будет делиться по закону.

Сложным вопросом является возможность покупателя узнать, является ли завещание отмененным или переписанным. Юристы не могут ответить на этот вопрос и гарантировать, что именно это завещание будет действительным. Вопрос осложняется также тем, что закон дает возможность составить легальное завещание в массе учреждений – это консульства, дом престарелых или же больница. Как правило, о таком факте не знает ни нотариус, ни покупатель. Заключение такой сделки – это достаточно большой риск, который сложно контролировать. Технически, такой риск можно считать минимальным в случае, если завещание составлено прямо в день смерти, однако, происходит это крайне редко.

Если квартира перешла в наследство по закону.

В случае, если из свидетельства о праве на наследство можно сделать вывод о том, что оно получено по закону, необходимо заняться проверкой того, есть ли у продавца родственники, которые могут быть наследниками той же очереди. Если такие есть, но они не указаны в качестве собственников в реестре, это является поводом задать некоторые вопросы продавцу. Как правило, он должен продемонстрировать их письменный отказ от принятия наследства.

Если же отказ вам предоставить не могут – каждый из таких родственников получает возможность с легкостью начать требовать свою часть наследства.

К сожалению, даже самый опытный юрист или риелтор не может выяснить, есть ли в семье такие родственники – не существует открытых баз данных. Именно поэтому риск появления их – достаточно высокий. Можно попробовать узнать информацию через соседей или участкового, однако, такой подход не может гарантировать успеха.

Снижение рисков покупателя.

Если вы принимаете решение о том, чтобы приобрести унаследованную любыми путями квартиру, необходимо знать несколько важных правил.

Как показывает практика, лучшей защитой от нежданных наследников будет:

  1. Заверенный у нотариуса договор купли-продажи, который имеет большую юридическую силу. К тому же нотариус проведет дополнительную проверку всех аспектов сделки.
  2. Приобретение имущества, права на которое были оформлены более трех лет назад – это, естественно, не исключает возникновения наследников, однако, снижает возможность завершенного в пользу истца судебного разбирательства.
  3. Страхование сделки в хорошей страховой компании. Она сможет обеспечить хотя бы частичное покрытие расходов.

Достаточно часто юристы практикуют еще один способ. Он заключается в том, что продавец квартиры дает нотариально заверенное заявление о том, что в случае, если возникнут любые родственники, которые также являются наследниками – все материальные требования будут покрыты за счет самого продавца. Такой документ не дает серьезных гарантий, однако, является еще одним фактором, снижающим риск. Также необходимо отметить, что такое заявление составляется исключительно продавцом. Он, естественно, не может гарантировать удовлетворение требований.

Подводим итоги.

В случае, если с момента наследования прошло уже более трех лет, такая сделка будет относиться к умеренно рискованным. На этот параметр влияет срок исковой давности. Если же продавец вступил в право наследования более семи лет назад, и за все это время не было судебных разбирательств – риелторы и юристы относят такие сделки к минимально рискованным. Также необходимо дополнительно ориентироваться на страховые компании – если они наотрез отказываются производить страхование, это может являться признаком опасной сделки. Попробуйте разобраться в причинах такого отказа. Впрочем, в таких случаях юристы рекомендуют в принципе отказаться от совершения сделки – даже самый привлекательный по цене вариант может оказаться очень затратным и убыточным после того, как о своих правах на наследство заявят и другие наследники.