Покупка апартаментов: "за" и "против".

Покупка апартаментов: "за" и "против".

Треть строящегося жилья в Москве приходится на жилые комплексы с апартаментами. На первый взгляд это весьма интересный и доступный вариант недвижимости для многих людей, ведь стоимость апартаментов может быть ниже в среднем на 30%, чем квартира с теми же характеристиками в том же районе. Но так ли все хорошо на самом деле? Давайте разбираться.

Что же такое апартаменты?

Это недвижимость, которая по внешним признакам не особо отличается от квартиры. Здесь есть все, что нужно для нашей жизни: водоснабжение, электричество, санузел, кухня. Вместе с тем апартаменты являются нежилыми объектами недвижимости со всеми вытекающими последствиями. В результате получается нечто среднее между гостиничным номером, офисным помещением и квартирой.

Стоимость ниже.

Безусловно, цена – это важный критерий при выборе недвижимости. Но этого недостаточно, чтобы составить полное представление об этом виде жилья. Многие задаются вопросом, почему же так дешево? Поскольку апартаменты – помещение нежилое, то обязательные нормы жилищного строительства для них не предъявляются, что существенно снижает расходы строительной компании на возведение дома и отделку помещений и, как следствие, себестоимость объекта.

Гостиничный сервис.

Еще одним плюсом апартаментов может быть наличие консьерж-сервиса, благодаря которому в любую минуту можно решить возникшую у жильца проблему, либо оказать какую-либо услугу (химчистка, уборка, доставка продуктов или еды из ресторана, заказ такси и прочее). Также во многих апарт-отелях/комплексах есть своя инфраструктура – фитнес-центр, бассейн, кафе, круглосуточные магазины и прочее. Для многих эти моменты являются существенными при выборе жилья.

Минусы апартаментов.

Недостатков апартаментов куда больше, чем преимуществ, по моему мнению. Давайте рассмотрим основные из них.

1. Регистрация по месту жительства.

По закону в апартаментах нет возможности оформить регистрацию по месту жительства, т.е. «постоянную прописку». Можно лишь сделать временную регистрацию сроком до 5 лет.

2. Образование детей.

Если в Вашей семье есть дети, то отдать ребенка в детский сад или школу будет непросто в условиях дефицита мест. Дело в том, что места в образовательном учреждении будут распределяться по остаточному принципу, т.е. ваша заявка будет рассматриваться в последнюю очередь, т.е. после жителей, имеющих постоянную регистрацию по месту жительства.

3. «Коммуналка».

Коммунальные платежи для таких помещений имеют увеличенный коэффициент, и как правило выше на 20-30% чем платежи за квартиру. Таким образом, если покупать квартиру для себя и рассматривать выгоду от такой покупки в долгосрочной перспективе, то так таковой особой выгоды может вовсе и не быть.

4. Налоги.

Если ставка налог за квартиру составляет всего 0,1% от кадастровой стоимости недвижимости, то налог на нежилое помещение составит от 0,5% до 2%, в зависимости от его назначения. Существенно, согласитесь?

5. Налоговые и иные льготы.

Оформив собственность апартаменты, покупатель не получает право на налоговый вычет, а также на другие льготы, предусмотренные для покупателей квартир, например льготы на ЖКХ.

6. Общедомовое имущество.

Если мы рассматриваем жилой дом, то все места общего пользования, такие как холл, крыша и двор являются общей собственностью владельцев квартир. Собственники могут сами решить, как распорядиться этой территорией, а также могут законно воспрепятствовать нежелательному использованию такой территории. У собственников апартаментов таких прав нет. Например, если они решат сделать на огороженный общий тамбур на этаже, то им придется выкупать данную площадь или арендовать ее у собственника, т.е. как правило у застройщика.

7. Качество строительства.

Как уже выше упоминалось, при возведении апарт-комплексов застройщику не нужно руководствоваться обязательными для квартиры строительными нормами и правилами. Поэтому все чаще строительство ведется с нарушением норм экологии и качества строительных материалов, и как следствие – ухудшение качества построенного дома.

8. Обязательные требования.

На нежилое помещение не распространяются требования по инсоляции (уровень воздействия ультрафиолетовых лучей на поверхность), а нормы по вентиляции, шумоизоляции и противопожарной защите ниже тех, которые предъявляются для жилых помещений.

9. Изменение статуса.

У вас не будет возможности перевести апартаменты из статуса нежилого в жилое, т.к. согласно закону такой перевод допускается только в домах, которые были изначально спроектированы как жилой дом.

10. Управляющая компания.

Жильцы апарт-комплексов не имеют возможность выбрать управляющую компанию, и как следствие повлиять на дальнейшую судьбу дома и способ его управления.

11. Тихо!

На нежилые помещения не распространяются нормы закона о тишине. То есть, если ваш сосед решит начать делать ремонт, но такая возможность у него есть только в ночное время, то пожаловаться или повлиять на него законным способом не получится.

12. Судебные приставы.

Все мы знаем, что обратить взыскание на единственное жилье и выселить человека по закону нельзя. Но это никак не относится к апартаментам, т.е. если у собственника появились крупные долги, то приставы заберут помещение и реализуют его на торгах, а владелец останется без крыши над головой.

13. Под снос!

В случае если администрация города примет решение о сносе дома, либо он разрушится по иным причинам, помощи ждать не следует, альтернативное жилье вам не предоставят.

14. Банкротство застройщика.

Если вы приобрели апартаменты на стадии строительства и в отношении застройщика возбуждена процедура банкротства, вы не сможете требовать передачи своей недвижимости, т.е. просто потеряете право на неё. Покупатели апартаментов, по мнению судей, слабо отличаются от обычных инвесторов рынка недвижимости. В данном случае собственнику придется включать свои денежные требования в реестр требований кредиторов, что несет большие риски остаться ни с чем. В отличие от нежилых помещений, собственники квартир при таких же обстоятельствах могут сохранить право на объект недвижимости – рано или поздно дом достроят, и участники получат ключи от квартир.

15. Любимый двор.

Собственник дома или земельного участка может без вашего согласия построить многоуровневую парковку или расположить мусорные контейнеры прямо под вашими окнами.

16. Проблемы с продажей.

Все вышеназванные недостатки апартаментов негативно влияют на стоимость недвижимости, делая её неликвидной для продажи на вторичном рынке.

Да, список недостатков у апартаментов довольно большой. Но несмотря на это, спрос на них растёт из года в год. Возможно, в ближайшем обозримом будущем государство пересмотрит законодательную базу для этого вида недвижимости, защитит интересы покупателей и облегчит жизнь собственников «нежилых квартир».