Ошибка в договоре купли-продажи и "Сюрприз после регистрации"

Ошибка в договоре купли-продажи и "Сюрприз после регистрации"

Ошибки в документах я вижу очень часто. Их допускают как сами участники сделок, так и сотрудники государственных органов, в т.ч. Росреестр, МФЦ и другие. Некоторые описки или неточности могут в принципе не повлиять ни на что, а есть и такие, которые являются основанием для приостановления сделки или могут доставить массу неудобств в будущем, если регистрирующий орган их не заметит и внесет в реестр данные с ошибками.

История одной сделки.

Не так давно наша команда по заказу Клиента проводила проверку двухкомнатной квартиры в г. Химки Московской области. Каких-либо рисков мы не обнаружили, и по итогам изучения всех документов было выдано положительное юридическое заключение, т.е. недвижимость можно покупать. Мы созвонились с покупателем, обсудили детали отчёта, и, как это обычно происходит, я предложил дальнейшее сопровождение сделки. Но, к сожалению, Клиент отказал, сославшись на то, что дальше всё просто, ипотеки нет, а со стороны продавца работает риэлтор, который подготовит договор купли-продажи и поможет его зарегистрировать. Ок, я не настаиваю, это абсолютно нормальная практика – подумал я тогда, но всё равно предложил выслать для изучения договор перед сделкой, но его я так и не получил.

Прошло 3 недели, раздается звонок, на той стороне наш Клиент-покупатель квартиры: «Всё готово! Сделку мы зарегистрировали, но в выписке ЕГРН ошибка – указано, что квартира находится в залоге, хотя я покупала объект за собственные средства. Это вы так проверяли недвижимость?! Или может быть Росреестр ошибся? Помогите разобраться, пожалуйста!».

В чем проблема?

Мы запросили необходимые документы и всё оказалось очень просто. Риэлтор, который сопровождал сделку, скачивая шаблоны документов из интернета не удосужился их проверить на предмет базового соответствия действующему законодательству. Дело всё в том, что в договоре купли-продажи была всего одна ошибка, которая привела к появлению неприятностей. В нем отсутствует положение, что квартира в залог продавцу не переходит. Как так? Что ещё за уточнение?

Если все денежные средства в счёт стоимости объекта недвижимости (либо их часть, за вычетом аванса) продавец получает после того, как Росреестр зарегистрирует право нового собственника, то в договоре необходимо указывать положение, что квартира продавцу в залог не передается. Подобный способ оплаты «постфактум» является безопасным, но по закону объект формально заложен продавцу до момента полной оплаты квартиры, а в базу единого государственного реестра недвижимости внесут соответствующую запись, как и произошло в случае нашего покупателя.

Как этого избежать?

На самом деле, ничего критичного в этой ошибке нет. Снять подобный залог не сложно, но это потраченное время. И если Ваш договор предусматривает оплату цены за квартиру после государственной регистрации сделки, чтобы избежать подобный казусов, обязательно добавляйте в него пункт следующего содержания: «Стороны договорились, что в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога у продавца на квартиру не возникает».

Вывод.

Подводя итоги, хочу в очередной раз обратить особое внимание как покупателей, так и продавцов на важность правильного составления и проверки документов по сделкам с недвижимостью. Цены на недвижимость измеряются миллионами, а чем больше денег, тем выше риски. Поэтому не стоит пренебрегать помощью специалистов, если есть какие-либо сомнения при самостоятельной подготовке к заключению сделки.