Купил квартиру с прописанными лицами. Вот это фиаско!

Купил квартиру с прописанными лицами. Вот это фиаско!

Не так давно ко мне обратился клиент, он самостоятельно покупал квартиру в одном из спальных районов Москвы. От услуг юристов и риэлторов по сопровождению сделки с недвижимостью он изначально отказался, т.к. «не видел в этом особого смысла», и как оказалось очень зря. Допустим его зовут Сергей. Так вот, через месяц после завершения своей сделки Сергей выяснил, что в квартире помимо него зарегистрированы двое посторонних людей. Вот это сюрприз! Фактически они там не проживают, но сам факт, что кто-то имеет право пользования квартирой его очень обеспокоил.

Сергей обратился ко мне за консультацией и помощью в решении данного вопроса. Мы с коллегами провели проверку юридической чистоты сделки и выяснили, что все прописанные в квартире лица – совершеннолетние и дееспособные, отношения к приватизации они не имеют, т.е. проблем с выпиской у нас не будет. Сергею очень повезло. Дело уже направлено в суд, и мы с нетерпением ждём назначение даты судебного заседания.

Сергей на своём примере показал вам, как делать не нужно. На самом деле риск наличия пользователей объекта недвижимости очень опасен, т.к. некоторых «нежелательных соседей» выписать в принципе невозможно. Даже титульное страхование от потери права собственности не спасет покупателя. Об этом мы сейчас и поговорим. Поехали!

Чем же обусловлена покупка квартиры с прописанными гражданами?

  • Альтернативная сделка с недвижимостью. Продавцам на момент заключения договора купли-продажи негде зарегистрироваться, и они планируют выписаться после продажи в «альтернативную» квартиру.
  • Сознательно. Покупатель, приобретая недвижимость, знает о наличии прописанных лиц и даёт им согласие на дальнейшее проживание в квартире.
  • «Фиаско нашего героя». Перед сделкой покупатель не запросил архивную выписку из домовой книги. В этой выписке есть информация обо всех лицах, имеющих право пользования квартирой. И уже после покупки обнаружил этот неприятный сюрприз.

Про первые два варианта думаю рассказывать не стоит, и так всё понятно. А вот третий – самый интересный.

«Вечные» жильцы или кого нельзя выписать из квартиры?

Увы, но далеко не всегда купив недвижимость с «пользователями» можно их беспрепятственно выписать. Некоторым категориям граждан закон предоставляет возможность бессрочного пользования объектом, даже при смене собственника квартиры. И выпишутся такие лица только по собственному желанию, которого часто у них не бывает. Итак, вот они:

    1. кто-либо из членов семьи собственника, которые отказались от своего права на приватизацию, но остались прописанными в квартире;
    2. несовершеннолетний ребёнок, который находится под опекой, даже если его забрали в детдом;
    3. супруг или супруга собственника, в случае наличия в брачном договоре условия о пожизненном проживании в квартире. Это также относится и к бывшим супругам;
    4. наследник по завещанию, в котором прописано право на проживание в объекте недвижимости.

И как бы вы ни старались, выписать их не получится даже через суд. Поэтому тщательно проверяйте эти риски перед заключением договора. Обнаружили? Требуйте их снятия с регистрационного учета до подачи документов на регистрацию сделки. В противном случае вы рискуете приобрести в собственность «коммунальную квартиру».

А как быть с другими категориями граждан?

С остальными всё несколько проще. Для них будет действовать правило обязательной выписки после продажи квартиры, согласно которому продажа квартиры – это основание для прекращения права пользования объектом недвижимости членами семьи предыдущего собственника. Т.е. их выписать можно, но вам придётся делать это через суд. Процедура малоприятная и не очень быстрая.

Несовершеннолетние дети. Наш закон стоит на стороне интересов ребёнка, но есть и исключения. Так, если ребёнок не является собственником, то он, как и все остальные члены семьи владельца квартиры, должен быть снят с регистрационного учета после продажи квартиры.

Временно выбывшие лица. Проверяя квартиру обязательно учитывайте, что есть такая категория как «временно выбывшие». Кто они такие? Сюда можно отнести людей, проходящих службу в армии, отбывающих наказание в местах не столь отдаленных, находящихся на лечении и т.п. Вернувшись они имеют право снова зарегистрироваться по прежнему адресу. Учтите, что они не всегда они фигурируют в обычной выписке из домовой книге. Для проверки наличия таких лиц необходимо запрашивать именно архивную выписку!

Обнаружили прописанных после регистрации сделки?

Допустим вы купили такую квартиру. Есть 3 варианта решения данной ситуации:

    • Договориться. Работает не всегда, но это самый быстрый, безболезненный и дешевый способ выписать человека из квартиры.
    • Выписать через суд. Самый популярный способ, но достаточно затратный. Услуги юриста здесь обойдутся в среднем в 30-50 тысяч рублей.
    • Расторгнуть сделку. Поскольку продавец предоставил обремененное правами третьих лиц имущество, покупатель вправе на расторжение договора. Не самый лучший выход, т.к. есть риск остаться без денег и квартиры.