«Как я брал ипотеку?» Инструкция для покупателя.

«Как я брал ипотеку?» Инструкция для покупателя.

Покупка квартиры с привлечением кредитных средств в наше время не редкость. Тысячи людей оформляют подобные кредиты, стремясь получить квартиру «здесь и сейчас». Эта история и меня не обошла стороной.

Дело было в 2017 году. Я отказался от покупки жилья на стадии строительства, и принял решение искать квартиру на вторичном рынке. Отказался из-за высоких рисков и желания побыстрее заехать в новую квартиру. Как юрист, уже много лет я работаю с дольщиками, которые долгое время не могут получить собственность, а кто-то и вовсе остался без недвижимости и вложенных средств. За моими плечами сотни судебных процессов по искам против различных девелоперов. Не хотел бы я оказаться на месте этих людей. Им просто не повезло, скажете вы. Действительно, далеко не все застройщики такие плохие. Есть множество надежных строительных компаний, которые сдают объекты весьма качественно и в срок, но риски остаются всегда! Никто не ждал от гигантов строительной отрасли, таких как «Urban Group», «Главмосстрой» или же от «СУ-155», что всё пойдет, мягко говоря, не по плану.

Да, вы правы, с тех пор как я покупал недвижимость, существенно поменялся закон. В долевом строительстве появились всем известные счета «эскроу», цель которых обезопасить денежные средства дольщиков. Но опять же, на сегодняшний день и эти нововведения ещё не прошли проверку на «прочность». Так что, предлагаю оставить эту тему для отдельной статьи в моем блоге.

Сегодня я хочу поделиться с вами своим личным опытом заключения ипотечной сделки. Надеюсь, эта информация будет для вас полезной. Поехали.

1. Поиск банка с лучшими условиями.

Первое, с чего нужно начать, так это с поиска подходящего банка. Условия кредитования везде разные. Нас конечно же интересует наименьшая процентная ставка по кредиту. Ипотеку я оформлял в одной из крупнейших кредитных организаций РФ, название писать не буду, думаю вы уже догадались. Но процедура оформления везде плюс-минус одинаковая: оставляете заявку, прикладываете необходимые документы, заполняете анкету, получаете одобрение на определенную сумму. Среди документов, которые нужны для одобрения, чаще всего требуют: паспорт, трудовую книжку (или же иной документ, подтверждающий факт трудоустройства), справку с подтверждением дохода заемщика (2-НДФЛ либо по форме банка).

2. Первоначальный взнос.

На тот момент у меня были кое-какие сбережения, немногим превышающие размер всем известного цитрусового фрукта. Но и этой суммы мне вполне хватило, чтобы покрыть расходы на первоначальный взнос и оформление сделки. В среднем размер такого взноса составляет 20% от цены недвижимости. В любом случае, вы сможете уточнить размер первоначального взноса у кредитного менеджера.

3. Поиск квартиры.

Не думаю, что здесь можно вас чем-то удивить. Найти подходящую квартиру в наше время достаточно просто. Такими площадками как Авито и ЦИАН умеют пользоваться все. Если говорить обо мне, то я нашел квартиру на ЦИАН, но её продавал риэлтор. Потратив немного своего времени, я нашел контакты продавца, увидел его объявление на Авито. Связался с ним напрямую, тем самым сэкономил 150 000 рублей на комиссии агента. Неплохо, согласитесь?

4. Аванс или задаток.

Внесение аванса или задатка – вовсе не обязательный этап сделки. Необходимость предоплаты или обеспечения по большей части зависит от продавца, а также от сроков заключения договора купли-продажи. Чаще всего продавцы требуют оплатить 30-50 тысяч рублей в качестве гарантии выхода на сделку, как и произошло в моем случае. Покупатель также может настаивать на задатке, если есть опасения, что квартира может быть продана другому лицу. Чем отличается аванс от задатка я уже Вам рассказывал, повторяться не будем.

Возможно, у вас возник вопрос, почему я поставил этот пункт перед проверкой юридической чистоты объекта? Дело в том, что большинство продавцов не согласны передавать покупателю документы на проверку без какой-либо уверенности или гарантии заключения сделки. Я их отчасти понимаю, сам бы поступил таким же образом, т.к. не хочу отправлять свои документы, персональные данные первому встречному. Но! Первичную проверку провести всё же стоит, для этого продавец не нужен, достаточно знать адрес квартиры.

В рамках первичной проверки рекомендую заказать 2 выписки из ЕГРН:

  • об основных характеристиках объекта недвижимости,
  • о переходе прав на объект недвижимости.

Получив данные выписки, Вы уже можете выявить некоторые очевидные риски, связанные с объектом недвижимости, например: аресты, обременения, запрет на регистрационные действия без личного участия и др.

5. Проверка недвижимости.

Проверке нужно уделить особое внимание, о чем мы с вами говорили уже не раз. Возможно, вам будет интересна статья «25 пунктов юридической проверки квартиры перед покупкой». В ней я раскрыл перечень базовых проверок юридической чистоты объекта недвижимости.

6. Сбор документов и одобрение объекта недвижимости.

На данном этапе придется поработать и продавцу. Часть документации, как правило, уже находится на руках у собственника недвижимости. А некоторые бумаги придется получать продавцу лично. Требования к документам на объект у банков иногда существенно отличаются. Перечень уточняйте у своего ипотечного менеджера.

7. Оценка квартиры.

Следующим обязательным этапом является оценка недвижимости. Ничего сложного. У каждого кредитной организации есть свои аккредитованные оценщики, список можете запросить у своего ипотечного менеджера. Вы выбираете компанию, оплачиваете стоимость оценки (4-7 тысяч рублей) и предоставляете им контакты собственника. Специалист оценочной компании, предварительно согласовав с продавцом дату и время визита, осматривает объект недвижимости и в течение 1-3 дней вы получаете отчет об оценке, который нужно представить в банк. Иногда оценку делают и без выезда в квартиру, это нормально.

Учтите, что завышенная цена недвижимости может стать большой проблемой в последующем, т.к. квартиру будут оценивать по рыночной стоимости, и банк при выдаче кредита будет отталкиваться именно от этой суммы, а не от ожиданий собственника или ваших с ним договоренностей. Чем это чревато? Банки, как правило, финансируют в среднем 80% от рыночной цены квартиры, поэтому при такой оценке первоначального взноса может не хватить и придется искать дополнительные инвестиции.

8. Одобрение объекта.

После того, как вся необходимая документация отправлена кредитному менеджеру, их будет изучать и анализировать специальная служба банка. После чего будет принято положительное решение об одобрении ипотечной сделки с выбранной вами квартирой, как было и в моем случае. Решение банка может быть и отрицательным, но это встречается не часто. Если вы получили отказ, не стоит расстраиваться раньше времени, необходимо разобраться в причинах отказа, возможно специалисту не хватило каких-либо документов или попался некомпетентный сотрудник. Например, в сентябре 2020 года я сопровождал сделку в банке Абсолют, и покупателю пришел отказ по объекту, а точнее по причинам, связанным с продавцом (моим клиентом), в отношении которого год назад завершилась процедура банкротства. Ключевое слово – завершилась. А юрист с той стороны, увидев информацию о банкротстве на портале арбитражного суда, подумал, что банкротство продолжается и сейчас. Вроде бы всё элементарно, но я потратил неделю, чтобы решить данный вопрос. В итоге – победа, сделка состоялась. Вывод – не торопитесь с выводами, разложите ситуацию «по полочкам» и пообщайтесь с менеджером. Если же эффекта нет, пишите вышестоящему должностному лицу.

9. Страхование.

Следующим важным этапом будет оформление страховки, а именно: страхование жизни, квартиры и титула (последнее банки требуют не часто). Этот вопрос очень важен для кредитной организации, т.к. страховка минимизирует ее риски. Оформление страхового полиса для оформления ипотеки не обязательно. И если вы оформили эту услугу, то в последующем можно будет отказаться от нее, но процентная ставка по кредиту, несомненно, увеличится, это прописано в каждом кредитном договоре.

Банки предлагают оформлять страховку непосредственно у них. Еще бы, они с этого неплохо зарабатывают. Но почти всегда можно найти условия получше, как это и произошло в моем случае. Я оформил полис в сторонней страховой организации, и это получилось вдвое дешевле, чем мне предлагал банк. Сэкономил – значит заработал!

10. Расчеты.

Рассчитаться по ипотечной сделке можно через аккредитив или путем аренды банковской ячейки. Про эти способы расчетов в сделках с недвижимостью я уже вам рассказывал. Напомню, что безопаснее, быстрее и дешевле для покупателя будет, несомненно, аккредитив.

А что будет служить подтверждение оплаты? Если расчёт производятся через аккредитивный счёт, то подтверждением будет платежное поручение, которое покупатель сможет получить, как только банк переведет деньги продавцу недвижимости. Если же рассчитываетесь через банковскую ячейку, факт оплаты необходимо подтверждать распиской, которую напишет и передаст Вам продавец при получении денег, либо в обмен на ключ от сейфа.

11. Сделка.

Процедура ипотечной сделки не сильно отличается от обычной. В день сделки первоначально необходимо посетить отделение банка, где вы оформляете ипотеку. Не забудьте уточнить у менеджера банка список документов, которые нужно иметь с собой, чтобы не было неприятных сюрпризов. Здесь вы подпишите кредитный договор, оплатите услуги банка, страховку (при необходимости) и откроете аккредитивный счет, либо заложите деньги в банковскую ячейку.

После посещения банка, у вас на руках должен остаться полный комплект документов для подачи в МФЦ. Перечень документов писать не буду, т.к. список таких документов может существенно отличаться в зависимости от ситуации и организации, предоставившей кредит. Рекомендую проверить с вашим менеджером этот комплект перед тем, как направиться в центр госуслуг.

МФЦ. Ну вот и финишная прямая, подаем документы на государственную регистрацию нашей сделки. Здесь нет ничего сложного. Сотрудник центра подготовит 2 заявления: на регистрацию перехода права собственности, а также на регистрацию залога (ипотеки в силу закона). Заявления нужно очень тщательно проверить, т.к. любая ошибка может послужить причиной приостановки регистрации вашей сделки. Далее, он составит опись принятых документов, которую также необходимо внимательно проверить на предмет наличия возможных ошибок.

Срок регистрации, будет указан в описи, он составляет 9 рабочих дней. После истечения указанного срока вы сможете получить документы и завершить с продавцом процедуру расчетов по сделке, а также подписать акт приема-передачи квартиры.