Как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой? Советы юриста по недвижимости.

Как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой? Советы юриста по недвижимости.

Если не проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой, то легко нарваться на мошенников. Но дело не только в них.

Если не проверить документы, то через год или два может отказаться, что:

  • на квартиру предъявляет права наследник, который недавно узнал, что ему полагается обязательная доля в квартире;
  • квартира была продана без согласия супруги, хотя по закону это согласие было обязательным, и теперь супруга идёт в суд, чтобы оспорить сделку;
  • другие, столь же неприятные, варианты.

Как же проверить юридическую чистоту квартиры? Для этого нужно получить ряд документов. Некоторые из них есть только у собственника квартиры, часть вы можете получить сами через МФЦ, Госуслуги или управляющую компанию. Какие именно документы проверит?

Получите выписку ЕГРН на те квартиры, которые вам приглянулись.

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) — это самый достоверный источник информации обо всех квартирах, домах, земельных участках в России.

Где получить выписку? ЕГРН ведёт Росреестр, поэтому получать выписку о квартирах нужно на сайте Росреестра или Госуслугах. Выписку можно получить онлайн. Это стоит 300 рублей.

Вам нужны две выписки:

  • общая;
  • о переходе прав собственности.

Что смотреть в выписках ЕГРН? Из выписок вы узнаете основную информацию о квартире, которую собираетесь покупать. Самое главное, что вы достоверно узнаете:

  • кто является собственником квартиры;
  • наложены на на квартиру обременения (арест или ипотека);
  • документ, на основании которого нынешний собственник является собственником (договор купли-продажи, завещание, договор передачи квартиры в собственность, если имела место приватизация и т.д.);
  • есть ли решения муниципалитета или госоргана об изъятии недвижимости (актуально для земельных участков и загородных домов);

Также вы узнаете общую информацию: площадь, назначение, этап и т.д.

Что вам даст эта информация? Вы будете знать, кто владеет квартирой (а значит, может её продавать), не в ипотеке ли она, не под арестом и т.д.

В выписке ЕГРН много полезной информации, с помощью которой вы можете проверить юридическую чистоту квартиры. Но этой информации недостаточно. Например, в выписке указан собственник. Но если квартира покупалась, когда собственник был в браке, значит, у второго супруга тоже есть права на квартиру, даже если он не указан в выписке ЕГРН. Если доли супругов в квартире выделялись, то в выписке будут указаны все собственники. Но доли могут и не выделяться (совместная собственность). Тогда второй супруг указан в выписке не будет. Но по Семейному кодексу необходимо, чтобы второй супруг дал нотариально заверенное согласие на продажу квартиры.

Что будет, если не проверить выписку из ЕГРН? Без выписки вы не знаете, что за квартиру покупаете. Не знаете, кто собственник, какие есть обременения. Это развязывает руки аферистам всех мастей. Что ещё проверить?

Паспорт собственника и согласие супруга на продажу квартиры.

Зачем проверять паспорт? Чтобы знать, что квартиру вам продаёт действительно её собственник, а не абы кто. Сверьте просмотренные данные с информацией о собственнике в выписке ЕГРН. Они должны совпадать.

Обратите внимание на штамп о браке и дату, когда человек вступил в брак. Если квартира куплена позже, то есть уже в браке, нужно нотариальное согласие супруга на продажу квартиры.

Но иногда этого согласия не требуется. Дало в том, что квартира будет совместной собственностью, только если супруги получили её по возмездной сделке (купили, например). Если же один из супругов получил квартиру:

  • в подарок;
  • в наследство;

то квартира принадлежит только ему, совместной собственности нет, а значит, не требуется согласия супруга.

Что будет, если не проверить паспорт продавца? То вы не узнаете, какое отношение к квартире имеет человек, которому вы собрались отдавать за неё деньги.

Чтобы точно знать, нужно согласие супруга или нет, вам ко всему прочему нужны правоустанавливающие документы.

Правоустанавливающие документы.

Это документы, на основании которых собственник является собственником. Документы будут разными в зависимости от того, как этот человек получил квартиру в собственность. Главный документ, который удостоверяет право собственности — это:

  • выписка из ЕГРН;
  • свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимость (их перестали выдавать с 15 июля 2016 года. С этой даты выдают только выписку из ЕГРН).

Но перечисленное выше — это документы, которые подтверждают право собственности. Чтобы глубже проверить чистоту квартиры, запросите у собственника документы, которые привели к возникновению права собственности:

  • договор купли-продажи (если собственник купил квартиру);
  • договор мены (если он получил эту квартиру в обмен на другую);
  • завещание (если квартира получена по завещанию) и т.д.

Сравните данные этот документа с информацией в выписке ЕГРН в графе «документы-основания». Должно совпадать.

Что будет, если не посмотреть правоустанавливающие документы? Вы не будете знать, на каком основании нынешний хозяин получил квартиру. Конечно, вы увидите эти информацию в выписке ЕГРН. Но чем больше источников информации, тем меньше вероятность обмана.

Какие документы надо проверить, чтобы через год или два на пороге квартиры не оказался внезапный жилец?

Бывает так, что человек временно снимается с регистрации в квартире, а потом в неё возвращается. Так происходит, например, с военнослужащими или осуждёнными. Потом этот человек возвращается в квартиру. Вот сюрприз-то для покупателей.

Чтобы такого не произошло, вам нужно посмотреть два документа:

  • справку о регистрации (форму 9);
  • справку о снятии с учёта некоторых категорий граждан (форму 12).

Форма №9 показывает, кто зарегистрирован в квартире на момент получения справки. Получив этот документ, вы будете знать, кто имеет право в ней жить.

Где получить справку? На сайте Госуслуг, в МФЦ, управляющей компании.

В справке №12 указаны некоторые категории граждан, которые временно утратили право жить в квартире (осужденные к реальному лишению свободы, дети-сироты, отправившиеся в детдома и т.д.).

Из этого документа вы узнаете, был ли в квартире прописан такой человек. Наличие подобных «прописантов» не сулит покупателю квартиры ничего хорошего. Тут нужно задавать вопросы хозяину квартиры: что за люди были прописаны, почему они утратили право жить в квартире и т.д.

Справка об отсутствии долгов по ЖКХ.

Зачем нужна: чтобы не платить по чужим квитанциям за электричество, воду, канализацию и т.д. Согласно ст. 153 Жилищного кодекса покупатель квартиры платит за услуги ЖКХ с момента возникновения права на квартиру, то есть чужие долги он оплачивать не должен. Но на практике истребовать долги за коммуналку с бывшего владельца уже невозможно, поэтому управляющая компания будет требовать их с владельца нынешнего.

Справку может получить владелец квартиры в управляющей компании или через МФЦ. Если долги есть, то предложите ему уменьшить цену квартиры на сумму.

Что будет, если не посмотреть справку: вы рискуете купить квартиру и оплатить долги по ЖКХ предыдущего владельца.

Техпаспорт, чтобы проверить, все ли в порядке с планировкой квартиры.

Иногда собственники квартиры вносят изменения в её планировку, например:

  • объединяют туалет и ванную, снеся стену между ними;
  • увеличивает площадь комнаты за счёт коридора;
  • устраивают арку между комнатами;
  • переносит кухню в другое место;
  • прорубает окно в стене, там, где его никогда не планировалось (самый жёсткий вариант).

Вопрос в том, что планировку надо узаконить. Для этого её план сначала нужно согласовать с инженером, заказать новый техпаспорт в БТИ, а потом, когда перепланировка будет сделана — узаконить её в местной администрации.

Неузаконенная перепланировка — головная боль. В худшем варианте квартиру с такой перепланировкой могут изъять по суду. Это исключительные случаи, но все же. Поэтому вы должны посмотреть техпаспорт, чтобы точно знать, делалась ли перепланировка и узаконена ли она.

Что будет, если не посмотреть техпаспорт: вы рискуете купить квартиру, которую потом, возможно, придётся переводить в первоначальное состояние за свой счёт.

Доверенность на продажу квартиры.

Часто собственник квартиры не продаёт её сам, а поручает это другому человеку: риелтору или родственнику. Например, квартирой владеет мать-пенсионерка, но сама она заниматься продажей не хочет, и выдаёт своему сыну доверенность на продажу. Это нормальная практика.

Зачем проверять доверенность? Чтобы знать, что человек, который продаёт вам квартиру по доверенности, имеет на это право. Чтобы не отдать деньги непонятно кому.

Доверенность должна быть заверенной у нотариуса.

Доверенность — это документ, который даёт доверенному лицу право совершать только те действия, которые прописаны в доверенности, например:

  • представлять интересы доверителя перед различными государственными органами, муниципалитетами, физическими лицами;
  • заключать договор на продажу квартиры (должен быть указан адрес);
  • подавать от меня доверителя заявления;
  • получать дубликаты документов, необходимые справки, выписки;
  • получать деньги от покупателя и т.д.

Обязательно сверьте паспортные данные с паспортов доверителя и доверенного лица с теми данными, которые прописаны в доверенности.

Обратите внимание на дату выдачи доверенности: она действует год со дня, следующего со дня выдачи. Если указана дата, до которой действует доверенность, то она действует до этой даты.

Но в любом случае покупать квартиру по доверенности рискованно. Например, если доверитель — очень старый человек, и он умер за неделю до сделки, то в таком случае доверенность становится недействительной. Покупателю квартиры в таком случае предстоят суды с наследниками.

Что будет, если вы не проверите доверенность как следует: вы рискуете отдать деньги за квартиру человеку, который не имеет отношения ни к квартире, ни к её настоящему владельцу. Проверить реальность доверенности можно на специальном сайте.

Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Тут сразу надо оговориться, что если человек стоит на учёте в ПНД или ПН, то это не говорит, что он не может продавать квартиру.

Дело в двух вещах:

  • какой у человека диагноз;
  • был ли человек лишен дееспособности или ограничен в ней судом.

Сам по себе диагноз — опять же не делает человека «автоматически» недееспособным. Диагноз — только основание для того, чтобы родственники больного обратились в суд, который признает человека недееспособным.

Но если у человека есть диагноз, который исключает осознание своих действий, то после покупки квартиры родственники могут обратиться в суд за оспариванием этой сделки. Даже, если больной не был лишён судом дееспособности.

Что будет, если не посмотреть справку собственника квартиры из ПНД и НД? Вы рискуете купить квартиру у человека, который не имеет права её продавать. Или с риском того, что сделка будет оспорена.

Выводы, что надо сделать, чтобы проверить юридическую чистоту квартиры.

Основной документ, который даст вам представление о юридическом положении квартиры — выписка из ЕГРН. Но одной этой выписки недостаточно, чтобы проверить юридическую чистоту квартиры.

Кроме выписки из ЕГРН, вам стоит проверить ряд других документов: паспорт собственника квартиры, доверенность, справки из ПНД и НД, справки по формам 9 и 12, правоустанавливающие документы, технический паспорт, документы об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей.

Список документов выше — общий. В зависимости от ситуации этот перечень будет меняться. Поэтому лучше обратиться к юристу, специализирующемуся на недвижимости. Так вы исключите риск неприятных сюрпризов с квартирой.